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    快玩游戏下载安装:从单核驱动到多元提升——简述哈尔滨万达城的规划探索

    发布日期:2017-07-20 10:52:11       作者:本站编辑       来源:本站原创

    快三走势图 www.39lhj.com 摘要

    哈尔滨万达城是万达集团首个规划设计的文化旅游城项目,规划设计的主旨,从单一的打造城市中心黄金商业地段,转为塑造多元产业带动的文化旅游宜居城市新区,其规划选址、功能布局、特色营造和市场运营方面,都较单一的商业地产项目有全方位的提升与转变。在近五年的建设实施过程中,哈尔滨万达城的规划设计工作也随着市场需求的变化、文化产业的升级进行了多次修改完善,为后续的万达城项目提供了经典的参考经验。

    关键词:万达城;文化旅游;选址;功能布局;特色;共赢

    ABSTRACT

    As the first cultural tourism project ever planned by Wanda Group, Harbin Wanda City boasts the comprehensive enhancements in all aspects, not only in site selection, functional layout, but also in the feature creation and the market operations, compared to its commercial real estate projects. During the construction and implementation of the last five years, the planning and design work of Wanda City has been advanced according to the evolvements of market situation and cultural industry trends. The continuous improvement of design work as well as the exploration of planning methods has built up a solid foundation for the next generation of Wanda Cities.

    KEY WORDS:Wanda City; Cultural tourism; Site selection; Functional layout; Characteristic;Win-win situation

    1.哈尔滨万达城概况

    国内房地产市场进入存量时代以后,房企纷纷转型,由传统地产转向商业地产和文化旅游地产。商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资[1],而文化旅游地产则是以文化旅游业态的持续门票收益、产业链相关收益及零售物业租金为目标的长期房地产投资。文化旅游地产相对商业地产,规模更大、涉及产业领域更广、与城市的中远期发展更紧密相关。

    万达城是万达集团自主开发的集文化、旅游、体育、商业等功能于一身的特大型文化旅游地产项目,是其商业地产的升级产品。哈尔滨万达城位于松北新区,占地160公顷,总建筑面积约360万平方米,包括文化旅游区和旅游新城。其中,文化旅游区建筑面积约80万平方米,含万达茂、室外主题乐园、舞台秀和度假酒店群等内容,是一个集合了商业、室内外休闲娱乐、演艺表演及度假休憩功能的超大型复合开发项目。哈尔滨万达城于2013年开工,其中文化旅游区于2017年6月底竣工开业。(图1)

    图1:哈尔滨万达城整体鸟瞰(图片来源:哈尔滨项目公司).jpg

    图1:哈尔滨万达城整体鸟瞰(图片来源:哈尔滨项目公司)

    2.规划选址——预见未来:抓住松北发展机遇,以产业促进宜居

    万达城在全国的规划布点,是从区域经济的战略高度上,从各个城市圈中选择中心城市,并参照其城市总体规划,选择城市重点发展方向上的新区待开发地段。不同于商业地产在城市中心区选择旺铺地段,或者早期旅游地产紧密依托景区这种规划选址的单一价值取向,万达城的选址站在更高的角度,关注城市甚至城市群的宏观发展趋势,把握发展时机,同时通过自身建设提升地区职能,加速城市发展进程。

    2012年底,哈尔滨万达城的选址落位于松北区世纪大道北侧,与软件园隔路相望,与城市空间发展策略“北跃、南拓、中兴”中的“北跃”相吻合。这里土地资源丰富,可以满足万达城的用地规模需求;与中心城区及对外交通枢纽都有便捷的道路交通联系,并有两条规划轨道交通线路在此设站,可达性强;政府为文化相关产业的落户设定了优

    惠的资金扶持政策;万达城与城市其他重要旅游景点(如太阳岛、冰雪大世界和东北虎林园等)有便捷的联系,完善了既有的旅游线路。从用地、交通、政策和产业集群等方面,这里都是哈尔滨万达城理想的选址地点。

    2015年底,国务院批复建立哈尔滨新区(包括哈尔滨市松北区、呼兰区、平房区的部分区域),把建设好哈尔滨新区作为推进“一带一路”建设,加快新一轮东北地区等老工业基地振兴的重要举措,探索老工业基地转型发展的新路径[2]。哈尔滨万达城的建设发展,很好地契合了这一国家级发展战略,规划建设的80万平米的文化、体育、休闲、娱乐和商业综合体,直接创造近3万人的就业岗位,彻底改变江北大部分地块做纯粹住宅开发的“卧城”局面,使江北地区向着“产城融合”的宜居新城迈进了一大步,成为哈尔滨乃至东北地区城市最具活力的增长极。该区位在国家层面的定位升级,意味着更多的投资关注和商业机遇,使哈尔滨万达城进入国际视野,而万达城的落成运营,也即将把哈尔滨城市的发展推上新台阶。(图2)

    图2:哈尔滨万达城区位图(图片来源:商业规划院).jpg

    图2:哈尔滨万达城区位图(图片来源:商业规划院)

    3.功能布局——突出文旅:植入新业态,丰富旅游产业链

    哈尔滨万达城的文旅区包括万达茂、室外主题乐园和酒店区,三个功能板块一字排开在东西向交通景观大道——世贸大道北侧,标志性的建筑形象和独具特色的广场景观,为城市提供极具视觉冲击力的展示界面。(图3)

    万达城的空间布局方面,首先考虑文旅区整体的风貌展示界面与城市到达交通的关系;其次考虑各功能板块之间商业动线的合理性,创造各个功能相互借力的交界面和共享地带。根据功能的闹静分区,较为安静的酒店区单独布置在西侧街区。万达茂和室外主题乐园共享一个街区。万达茂采用一字型商业内街,两端的出入口广场一边联通地铁站点,一边联通室外主题乐园的出入口广场,形成具双向吸引力的步行走廊,创造最有商业价值的场所。交通流线方面主要考虑地块与周边道路交通的联系以及地块内部人行车行的流线组织。停车楼和停车场的出入口分别位于南北向道路恒源街和宏源街上,远离主要的人行出入口广场,以减少对世贸大道的交通干扰,并确保公共交通输送的大量游客的步行流线与机动车到达、泊车线路互不干扰。

    万达城的功能定位是打造“突出文化旅游产业”的复合型城市新区。哈尔滨万达城入驻松北,引入大型室内外主题乐园,强化商业氛围,提升了松北区的产业职能,丰富城市旅游产业链,为松北的崛起和整个城市的产业转型注入强有力的动力。


    图3:功能布局图(图片来源:自绘).jpg

    图3:功能布局图(图片来源:自绘)

    万达茂是万达城的核心建筑,规划有娱雪乐园、电影乐园和商业中心。娱雪乐园是世界最先进的第四代室内滑雪场,突出娱雪功能,并建有6条不同难度的滑雪道。最长雪道500米,落差80米,可同时容纳3000人娱雪、滑雪,是世界上规模最大、落差最高的室内滑雪场。娱雪乐园填补了国内室内主题乐园的空白,为我国申请冬奥会提供了重要的场地支撑。电影乐园包括“飞行影院”和“互动影院”,充分运用高科技创造不同寻常的视觉感受。商业中心建筑面积12万平方米,汇聚影城、滑冰场、几百家品牌店和全球50多家不同风味的美食餐厅,吸引大量人流并将人流最终引导到各个室内文化旅游业态。

    室外主题乐园占地40公顷,由世界知名公司担纲设计,以地域传统文化为主题,突出当地的风土人情,同时设置满足不同游客需求的各种顶级游乐设备,令游客体验世界级游乐公园。

    高端室内文化旅游体验项目和大型室外主题乐园的引入,弥补了哈尔滨当地休闲娱乐产业的缺项。通过做足冰雪文化、民族文化和建筑文化的文章,哈尔滨万达城完善并提升了环松江两岸的旅游产业链,助力哈尔滨成为辐射周边甚至远东地区的旅游目的地。(图4)

    图4:哈尔滨万达城总平面图(图片来源:商业规划院).jpg

     图4:哈尔滨万达城总平面图(图片来源:商业规划院)

    4.城市风貌——弘扬文化:一城一色,绽放地域文化魅力

    “弘扬民族文化,增强民族自信心”是万达城项目设计的根本宗旨?!耙怀且簧笔峭虼锍羌橙〉钡匚幕?,凸显地域特色的设计理念。万达城对地域文化的诠释,既有直白的展示,也有提炼再创新的艺术加工。

    (1)展示冰雪文化:用现代建筑语言强调冰雪运动主题。主体建筑万达茂是现代化风格的地标建筑,其立面造型突出结构美学,外立面忠实了反映室内滑雪场的空间需求:以超长大跨度超高层的钢结构搭建“世界上最大的室内滑雪场”,以独特的斜向巨柱支撑落差高达80米的雪道空间;外墙材料以红、灰金属板和透明玻璃的交替使用,在突出斜坡造型冲击力的前提下,使整体建筑视觉上更加轻盈。展示中心建筑是以“冰壶”为设计原型,用北方冰雪城市特有的体育项目的形象,来展现城市特色。

    (2)展示城市建筑文化:用中华巴洛克风格与西方古典建筑元素的嵌套手法延续哈尔滨近代主流建筑风格。室外主题乐园入口墨绿色金属建筑框架,从色彩和形式上呼应索菲亚大教堂广场的拱廊和钟塔,向这座城市最具标志性的历史建筑致敬。

    (3)展示原生态的民族文化:用场所故事再现赫哲族的原始渔猎生活。主题乐园内部设计了“乌苏里船歌”景区,通过茅草棚屋等经典建筑形象和熊、松鼠等民族传说中的重要角色,把赫哲族美丽的童话传说分享给到访的所有游客。

    哈尔滨万达城是一组复合的文化载体,也是视觉上的嘉年华,有感官的冲击、有心灵的震撼,还有文化的感召。万达城不仅展现了独特的地域特色,也展示了多元交融的文化,折射了古往今来审美的变迁。(图5)

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    图5:项目展示图(图片来源:哈尔滨万达城项目公司)

    5.开发运营——多方共赢:转变开发模式,营销辅助运营

    传统房地产开发是以营销为目标,滚动开发,快速周转。商业地产依托区位、早期的旅游地产依托自然资源和地域文化元素,都是在重视营销的同时也逐渐重视长期运营收益。而万达城在开发模式上彻底转变,即以资产运营为主导,以资产保值、增值为目标,前期辅以营销。万达城的整体定位、业态引入、产品设计和效果包装,都关注于文化旅游的市场动向及对未来运营需求的预测。配套商铺和地产项目的销售回现,用于减少文旅项目前期的资金压力。

    万达城运营的宗旨是多方共赢。在城市层面,万达城延续并提升了城市的文化氛围,活跃了文化产业市场,为城市提供了新的经济增长点。在街区层面,哈尔滨万达城开发了约20万平米的沿街商铺,把文化休闲旅游目的地的大尺度商业,延续到街坊层面的生活性小尺度商业服务业,极大地活跃了城市街道公共空间,形成产业和生活相互依托的城市新区。同时营销团队把握国家政策机遇,引进强劲的国际商业财团合作,极大提升了街区的辨识度和服务品质;在住区层面,项目本身占据了远眺松江和俯瞰主题乐园的景观优势,引入高品质幼儿园,提升基础教育品质,解决入驻新区业主的后顾之忧。共赢的理念,使万达城住区的销售,在江北和群力大面积商品房存量的时代背景下脱颖而出,为文旅业态的落地实施提供了稳定的资金链,并为即将全面开业的万达城集聚了极高的人气和消费预期。

    哈尔滨万达城的建设,是城市、街区、业主、开发商共赢的过程,契合了后工业城市产业转型的时代需求,是文化相关产业作为城市新兴增长点带动片区发展的经典案例。

    6.结语

    哈尔滨万达城是万达地产由商业地产向文化旅游地产升级的一个里程碑项目,是首个站在城市新区发展的高度来规划设计的产品?;匮≈犯刈⒊鞘兄性镀诜⒄共忝娴那绷?,将项目建设与城市发展互为推动作为区位选择的首选因素。功能定位突破零售商业领域的束缚,将文化相关产业乃至体育产业都纳入其长期收益的源泉。整体风貌将挖掘地域文化魅力、彰显民族特色作为设计原则??⒛J绞且缘夭⒎床肝幕糜尾档目?,以后期文化旅游业运营收益为终极目标。哈尔滨万达城的规划设计为后续万达城项目的设计开发,积累了很多宝贵经验,同时也为当前中心城市的快速城市化进程提供了一条可持续发展的参考案例。


    [1] 《商业地产投资建设》大连万达商业地产股份有限公司著,清华大学出版社,2013,ISBN978-7-302-34737-8

    [2] 《国务院关于同意设立哈尔滨新区的批复》国函【2015】217号 国务院2015年12月16日发布。


    【参考文献】

    1.   《商业地产投资建设》大连万达商业地产股份有限公司著,清华大学出版社,2013,ISBN978-7-302-34737-8

    2.   《国务院关于同意设立哈尔滨新区的批复》国函【2015】217号 国务院2015年12月16日发布。

    3.   普华永道&睿意德联合发布-2017中国文旅地产全解读 2017-04-19 联创智库微信公众号。

    4.   《集大城者,岂止于大——万达城规划特点浅析》 宋雷 《建筑与文化》2017.3 ISSN1672-4909

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